SCPI et assurance-vie

Beaucoup de contrats d’assurance-vie multisupports proposent la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier). 

Les SCPI collectent des fonds auprès d'investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

En achetant des parts de SCPI à travers une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie, les souscripteurs profitent à la fois de la rentabilité locative de la pierre et d’une fiscalité attractive.

SCPI d’assurance-vie : de quoi s’agit-il ?

Placées sous la surveillance de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), les SCPI sont autorisées à faire appel public à l’épargne. Les fonds collectés permettent l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

En contrepartie de son investissement, l’épargnant reçoit des parts sociales grâce auxquelles il perçoit des revenus fonciers (minorés par différents frais) provenant des loyers perçus par la SCPI.

Les SCPI sont généralement investies en immobilier de bureaux et locaux commerciaux, dans les commerces (murs de boutiques, de centres commerciaux, etc.).

Les parts sociales peuvent être achetées en direct ou à travers une enveloppe fiscale comme un contrat d’assurance-vie multisupports. Certains assureurs autorisent les souscripteurs à placer 100 % des fonds en parts de SCPI, alors que d’autres fixent un plafond (par exemple 50 %).

Avantages

Souscrire une SCPI à travers un contrat d’assurance-vie présente différents avantages :

• Frais d’achat réduits. Ces frais peuvent monter jusqu’à 9 %. Ils sont réduits lorsque les SCPI sont acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.
• Profiter de la fiscalité de l’assurance-vie et non plus de celle sur les revenus fonciers. En temps normal, les SCPI sont « fiscalement transparentes ». En clair, chaque associé est redevable de l’impôt sur la part des bénéfices qui lui revient au titre de la fiscalité sur les revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel). Par ailleurs, lorsque la SCPI vend un immeuble ou qu’un associé cède ses parts, les gains dégagés donnent lieu à imposition au titre des plus-values sur immeuble.

Si les SCPI sont souscrites au sein d’un contrat, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui prévaut. Elle est beaucoup plus favorable. Pour les contrats ouverts depuis plus de 8 ans, les gains (les loyers ne sont pas redistribués, mais réinvestis) sont taxés à 7,50 % après un abattement de 9 200 € pour un couple. À cette imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 % (depuis le 1^er janvier 2018). Par ailleurs, en cas de décès du souscripteur, les sommes investies dans l’assurance-vie ouvrent droit à des avantages successoraux.

La liquidité

Le talon d’Achille des SCPI tient au fait qu’il soit parfois difficile de trouver un repreneur lorsque l’on souhaite vendre ses parts sur le marché secondaire. Les assurés n’ont pas ce problème : la liquidité des parts est garantie par l’assureur quel que soit le statut de la SCPI (capital fixe ou variable). Les fonds doivent être versés dans les 2 mois (art. 132-21 du Code des assurances).

La rentabilité

Entre 2012 et 2017, les SCPI de rendement ont servi un rendement moyen de 4,60 % (bruts). C’est mieux que la performance des fonds en euros dont la moyenne de marché se situait à 1,50 % avant imposition en 2017.

Inconvénients

Parmi les inconvénients à souscrire des parts de SCPI à travers un contrat d'assurance-vie, on peut citer :

• les frais de gestion du contrat (+ ou - 1 %) qui amputent la performance des SCPI. Par ailleurs, l’assureur retient parfois une part des revenus distribués par les SCPI, au titre de la participation aux bénéfices (environ 15 %) ;
• l’impossibilité d’acheter des parts à crédit afin de disposer d’un effet de levier ;
• l’impossibilité d’acquérir des SCPI de défiscalisation ;
• les contrats d’assurance-vie n’ouvrent accès qu’à un nombre limité de parts de SCPI. Les contrats les mieux fournis en comptent de 10 à 20 et les meilleurs produits du marché ne sont pas forcément au catalogue.